C 2025 по 2030 гг. на Дальнем Востоке должны ввести 27 млн кв. м жилья согласно поставленным федеральным проектом «Жилье» целям. И хотя в 2024 году в ДФО объемы ввода жилья выросли на 4% по сравнению с 2023 годом, в стране наблюдалось снижение этого показателя на 2%. Есть ли риски замедления роста строительства жилья на Дальнем Востоке? Эксперты ФАНУ «Востокгоплан» проанализировали, факторы, определяющие развитие этого рынка в ДФО.
«Дорогие» деньги
Высокая ключевая ставка оказывает сдерживающее влияние на спрос населения на новостройки, что связано со снижением доступности традиционной ипотеки, дорогими стали и потребительские кредиты на первоначальный взнос. Дополнительно сказывается ужесточение неценовых условий ипотечных кредитов – увеличение первоначального взноса, ограничение количества льготных кредитов на человека, введение пруденциальных ограничений Банка России для кредитных организаций.
Также, повысилась стоимость фондирования для заемщиков, меняются подходы банков к проектному финансированию – финансовые организации все чаще отказывают компаниям в предоставлении бридж-кредитов на приобретение земли, проектирование и другие затраты на начальной стадии строительства.
В связи с этим застройщики вынуждены корректировать свои планы по срокам сдачи строящихся объектов и запуску новых проектов, стимулировать спрос предложением программ лояльности. Иногда, если ситуация позволяет, застройщики могут искусственно увеличивать срок вывода объекта в эксплуатацию, так как продажа на стадии строительства более выгодна из-за отсутствия дополнительных затрат на налоги, регистрацию, коммунальные услуги и т.д.
Однако в ДФО негативные тенденции на рынке строительства жилья менее выражены.
Законы рынка
В то время как в целом по стране из-за «дорогих» кредитов идет замедление темпов строительства и спрос на жилье снижается, на Дальнем Востоке складывается сравнительно благоприятная ситуация на рынке строительства жилья.
Стабильность рынка строительства многоквартирных домов в ДФО поддерживается:
- Сравнительно низкой обеспеченностью населения жильем, в 2024 г. в ДФО было 26 кв. м на человека (РФ – 29 кв м.).
- Изменениями в структуре спроса: сегодня рынок ориентируется на функциональные пространства, инфраструктуру проекта и транспортную доступность, люди хотят жить в красивом месте с комфортной городской средой.
- Более высокой доступностью жилья для дальневосточников: в 2024 г. доход 50% семей, живущих в ДФО, позволял приобрести квартиру площадью 54 кв. м при доле ипотечного платежа в доходах не более 35%, и доля таких семей на Дальнем Востоке растет (в РФ – 41% семей имеет такой уровень дохода). В рейтинге доступности жилья ДФО занимает 2 место среди федеральных округов.
- Продлением и расширением действия программы «Дальневосточная и Арктическая ипотека» (далее – ДВиА ипотека). Всего за время действия программы (с 01.12.2019 по 01.08.2025) в ДФО предоставлено 149 тыс. кредитов на 741 млрд рублей. Более 70% приходится на четыре региона-лидера – Приморский край, Якутию, Хабаровский край и Амурскую область.
- Реализацией Федеральной программы предоставления льготного арендного жилья, которая предусматривает строительство на территории макрорегиона и заселение 12 тыс. квартир до 2043 г.
- Приходом федеральных застройщиков с крупными проектами (ГК ПИК, ГК Самолет), проработанными планами застройки и широкими возможностями привлечения проектного финансирования. Федеральные застройщики уже возводят объекты в 6 регионах ДФО и ориентированы на реализацию типовых проектов и проектов комплексной застройки. Локальные застройщики ведут точечную застройку и занимают нишевой сегмент комфорт-класса с нетипичными предложениями.
- Реализацией механизмов комплексной жилищной застройки, где ключевыми являются проекты Комплексного развития территорий (КРТ). К 2030 г. только по уже запущенным стройкам КРТ планируется ввести 4,8 тыс. квартир площадью 327 тыс. кв. м.
